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 [2011-03-30]歡迎參觀本部落格。
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四月起 保險業大筆資金將進軍商用不動產

看樣子四月開始,商用不動產會開始發燒!
你做好準備的嗎?


以下新聞轉貼自聯合報
 保險業投資國內不動產「禁買令」,四月可望解禁。金管會副主委王儷玲明天下午將與壽險業代表開會,若達成共識,金管會最快在四月,將重新開放保險業投資國內不動產,被「凍結」四個多月的壽險龐大資金,可望再次投入國內房市。

金管會保險局去年十一月中旬,以口頭告知保險業者,禁止投資國內不動產,甚至有壽險公司買「自用」不動產,也遭嚴重關切。業者曾質疑金管會口頭下達禁買令「於法無據」,金管會當時也回應說,暫停保險業買不動產,是要讓市場冷卻,也以目前壽險業買不動產,缺乏一致性規範為由,要壽險公會先制訂「投資國內不動產自律規範」,才同意解除禁買令。

壽險公會理事長許舒博表示,壽險公會早就照金管會要求,制訂投資國內不動產自律規範,並送金管會,保險局後來要求補件,也再送件。

許舒博指出,「保險法」明確指出,保險業可投資不動產,金管會的做法,會引起爭議,且壽險業龐大資金也被限制出路;自去年十一月下旬至今,商辦大樓標售案冷冷清清,演變成近期不動產市場成交個案,都是建商的天下。

許舒博說,整體壽險業一年投資不動產金額約一千億元,目前禁買令已持續四個多月,壽險業被「卡住」的資金已有三、四百億元,而整體壽險業閒置資金達七千四百多億元,都只能放在銀行存定存。金管會已同意,明天下午將再與業者溝通。



 

一個不錯的房地產投資寓言故事

一個不錯的房地產投資寓言故事
不要認為社會是公平的,有時候你看到的只是假象!


轉貼自萬寶週刊第911期文/總編輯 莊正賢
 一隻兔子月薪3萬,打算用200萬蓋一個自己的窩。
森林之王獅子不允許,說私自蓋就是違章建築,只能向灰太狼買。

灰太狼是搞房地產的,先用100萬向獅子取得開發權,
再用300萬元向獅子買這塊地,投資200萬元把兔子窩蓋好,向兔子要價1200萬元。

兔子拿不出這麼多錢,於是向狐狸借1000萬元,分20年分期還清,
總共連本帶利1500萬!兔子全家二十年都等於為狐狸打工。

獅子、狐狸都賺了錢,只有兔子虧,連兔寶寶也不敢生了。
兔子愈來愈少,獅子覺得這樣下去大家沒肉吃,於是出手「打房」。
獅子非常重視兔窩價格太貴的問題,發布了新政策措施以打壓。

獅子認定兔窩價格賣得太高的原因:是因為有的兔子買了兔窩後,自己不住炒房所致!
獅子惡罵一聲:「這些小兔崽子,我一定要好好管一管」。

於是規定:「兔子買了兔窩如果2年內又賣了,要向獅子交納10~15%的奢侈稅。」

大多數沒有窩的兔子都很高興,以為兔窩會變便宜,
一開始價格先跌,借錢炒房的兔子急著賣,但灰太狼們財大氣粗,他們早就賺飽了!

知道2012年選完以後,大陸來的有錢肥兔也要來台置產,所以他們守住菁華地段,
先炒菁華店面及A級商辦,如南京東路及敦化北路口的台北金融中心大樓,
現在就喊價每坪135萬天價,結果兔窩價格沒降下來,獅子卻發了大財。

獅子又對狐狸說:「只借錢給首先交了更多頭期款的兔子,
並提高兔子們的利息,多買兔窩的不准借,全部只能付現金。」
這樣狐狸又發了財,灰太狼以更高的價格向獅子買地,
並轉嫁到兔窩價格上,加價後賣給兔子。

獅子辛苦地為自己操勞,兔子很感謝獅子,但還是發現兔窩價格愈來愈貴。

獅子說:「這事挺複雜,還真不太好辦,不過兔子們放心,
我們將繼續打房,將向已經有兔窩的徵稅…」

麻煩大家告訴大家,因為有些兔子還不太明白.... 


萬寶週刊第911期文/總編輯 莊正賢

房地產投資獲利商業模式大公開

 要利用房地產賺到錢其實不難,但是要做到有規模,就不能單純只是用一般投資客買進賣出所有權的思考邏輯來運作投資事業!

房地產投資要賺到錢有幾種模式!
模式一、買進賣出不動產所有權(純買進賣出、質變買進賣出、炒作)

模式二、仲介房地產各種交易賺取仲介費(仲介買賣、仲介租賃)

模式三、買進不動產所有全然後出租收益

模式四、買進賣出不動產使用權(地上權、農耕權、地役權、優先承買權、租賃權、占有權)

模式五、買進不動產使用權使用收益(包租分租)

模式六、綁定特殊影響他人權利之不動產(畸零地、袋地通行權)

模式七、變相不動產增益權利買賣(道路用地、都市更新)

模式八、解除他人不動產法律限制賺取佣金或轉投資(農舍、使用分區變更、建物用途變更、共有物分割整合)

模式九、不動產擔保債權買賣與轉投資(不良債權、二胎、擔保投資)

模式十、績效公司置產重估貸、槓桿操作擴大融資上限,資金轉投資或輔助上市上櫃

我們先開個頭,再來慢慢跟大家解說....

該如何掌握房地產立即消息?

該如何掌握房地產立即消息?


總教頭每天的工作量都非常繁重,而很多的房地產的新聞與資訊都散亂在各個不同的資訊平台上例如:房地產建築法規、容積法規散見在營建署網站、奢侈稅散見國稅局、稅賦署資料庫、房地產交易資訊散見在各大新聞網站....
每天光是要搜尋出來都是一件很頭大的工作,更別說是消化了!所以總教頭特別請工程師製作了可以在智慧型手機android平台上主動搜尋房地產相關資訊的app軟體,這個軟體有一個非常好得特性,就是他會自動去蒐集所有與房地產投資相關的所有網站資訊,100%每天自動更新,非常有效率!
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本來總教頭是想設計來自己個人使用的!
不過我相信很多人會喜歡這項功能,所以總教頭就免費開放讓大家下載
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另外,您也可以利用您的手機的瀏覽器,輸入下列網址直接進入手機安裝介面,希望您用的愉快!

過年,在台中跟幾個投資客、房仲朋友在一起打牌,

聊到去年一年的房地產投資,
x大:簡單一句話「買高賣高」!
總教頭便問:「奢侈稅怎麼應對?」
x大:就多找人頭阿~
總教頭笑笑:難怪房價下不來~
眾投資客放聲笑~
 
其實,姑且不論奢侈稅到底有沒有達到抑制非自用住宅的房地產投資風氣,有多少是隱藏到人頭下,其實已經無法確實去證實,在一連串的打房政策下(大查稅、緊縮融資、實價登錄),「檯面上」一人投資多屋的狀態確實是減少很多其實比較準的是看年度所有權移轉申辦案件申報量,這兩年在交易量確實是有減少5%~10%,政府一直想把房地產定性區別為自用與非自用,強迫減少非自用數量,並且自行解讀這兩年房地產交易量減少代表非自用購屋數量因為政策銳減,這似乎不太明智~
畢竟,如果某一樣投資是可以賺錢的,那不論消費者是本於自用或非自用的原因,大家都會想方設法去做成投資!
反之,如果某一樣投資是有虧本的大風險,消費者不論是本於自用或非自用的原因,大家都會盡量減少甚至避免這樣的投資!
購屋需求銳減不是因為政策,而是因為風險增加,而價格居高不下,是通貨膨脹跟國家印鈔票印出來的!
通貨膨脹與印鈔政策讓我們吃一碗45元的麵都要漲到55元了(22.22%)!
你要怎麼期待房價下跌呢?
通貨膨脹與印鈔政策已然是明顯的陽謀!幾乎盡人皆知!
怎麼可以萬物皆漲,房獨跌呢?
聰明的人們會投資房地產,而不是炒房地產!
政府你要我們兩年不要賣!好!我也等你兩年!通貨膨脹加上兩年束緮期(變相減少供給)價格會降?
「買高賣高」只是表象而不是原因!真正的原因是鈔票越來越薄,越來越不值錢!
 
 
新聞:打炒房成果顯…奢侈稅 財部只修不廢
來源:聯合報
 
新內閣上路,確定六月檢討特種貨物及勞務稅(奢侈稅),財政部目前傾向「只修不廢」。
 
行政院新任院長江宜樺昨天率領閣員完成宣誓,新閣正式上路。為了展現內閣新氣象,江宜樺特別要求閣員必須在近期內,各自就其主管業務,提出創新且對國家發展有益的政策。
 
財政部高層官員指出,未來半年內財政部將就奢侈稅的施行成效,及其對房地產市場的影響提出檢討。不過,鑑於奢侈稅施行至五月底將滿二年,都會地區的房產交易頻率有趨緩的跡象,奢侈稅打擊投機炒作的成果明顯,若無其他替代方案,奢侈稅傾向「只修不廢」。
 
財政部已經委託學者就奢侈稅施行以來的相關影響,以及可能的制度缺失,提出改進意見。
 
官員指出,奢侈稅施行屆滿二年後,財政部即會著手研議是否調整奢侈稅的課稅方式,並提出檢討報告。
 
奢侈稅自二○一一年六月一日起實施,至今年五月底將屆滿二年。
 
財政部表示,開徵奢侈稅的目的在抑制非自用住宅的頻繁炒作,因此取得非自用住宅並在二年內轉手者,會被按其交易價格課徵百分之十或十五的奢侈稅。
 
財政部統計,至去年底,奢侈稅施行一年半的稅收共計五十九點七八億元,其中來自於不動產短期買賣的奢侈稅收是四十億餘元,總課徵件數七千一百二十九件,平均每件課徵稅額只有五十六點五萬元。
 
 
1~8月土地、建物所有權移轉登記 較去年同期減少逾一成
來源:自由時報
〔記者張菁雅/台中報導〕奢侈稅、不動產實價登錄制度接連上路,台中市房地產交易量去年即下滑,今年一至八月土地、建物所有權移轉登記又較去年同期減少一成以上。因房屋買賣件數減少,契稅也受影響,今年一至十月買賣契稅應納十三億四千多萬元,較去年同期減少一成五。
 
根據市府主計處公布資料,今年一至八月土地所有權移轉登記共五萬五千多筆,面積為一千六百八十四萬平方公尺,與去年同期相較,登記筆數減少十.五五%,面積減少五.八二%;建物所有權移轉登記棟數共三萬六百多棟,面積三百六十六萬平方公尺,分別較去年同期減少十五.二七%、十三.二七%。
 
今年八月起實施不動產實價登錄制度,當月台中市建物所有權移轉登記為三千六百八十一棟,相較前三個月登記棟數在四千四百多棟至四千七百多棟,八月房屋交易量明顯減少。
 
主計處也比較近五年台中市房地產交易狀況,九十五及九十六年交易量較高,九十七年及九十八年受金融風暴影響,交易量下滑,九十九年呈上升趨勢,一百年因六月起實施奢侈稅,交易量再度萎縮。
 
房屋買賣交易量減少也反映在契稅,根據地方稅務局統計,今年一至十月契稅實徵淨額為十三億四千六百多萬元,較去年同期減少十五.七%。

2012年台灣房價真的沒有跌嗎?2013年房地產投資將如何走向?


兩週前,跟一個房地產投資界的前輩同車,這位房地產投資老手突然在車上丟出這一句話~

「房地產價格都沒有跌價的跡象....」

「房價真的沒有跌嗎?」

 

「房價真的沒有跌嗎?」

 

總教頭回問了兩次...

「如果食衣行育樂都漲10%~30%而房地產都沒漲價!那算不算是跌了?」

 

而今天,剛好在網路看到這張圖: 房地產週期循環圖

這是一張網友約在2010年左右製作的房地產價格週期趨勢圖, 圖末是預測房地產會有大幅下跌的趨勢,但事實是到2012年中旬,房地產價格並沒有明顯下跌的趨勢而在高點持續盤旋! 在2011年年初,台灣政府為了打房!陸續祭出奢侈稅、實價登錄等政策! 試圖以對房地產投資課與懲罰性的重稅恫嚇投資人減少房地產投資(奢侈稅、調昇持有房地產稅,如房屋稅、契稅、交易所得稅)

國際間瀰漫寬鬆貨幣的政策訊息(也就是不停印鈔)導致熱錢流入台灣狹小的房地產市場、低利率政策變相鼓勵借貸投資房產、兩岸政治緩和氣息間接鼓勵陸資來台以及 即將面臨的營建原物料上漲,這四個都是明顯檯面上看得見的房價上漲元素, 而反觀支持房地產即將下跌的陣營,只有房地產末端消費者所得未有明顯增加與政府打房政策持續加強,這兩個因素, 漲跌兩軍相比之下,實在讓人無法輕易地相信本於房地產價格循環週期可以看見房地產在2013年以後會有明顯下跌的趨勢。

接下來半年,因原物料確實有明顯上漲,將來的房屋營造成本也將上漲, 會再次在高房價區點燃火焰嗎? 不太可能! 投資房地產的資金會朝向避免與政府當局對做!減少政府打房的影響!而尋求其他有上漲題材的區域挹注投資! 這個時期是房地產投資最差也是最好的時期!

在大量熱錢洗禮下,實在很難期待房價會回到民國80年到民國92年低迷房價的水準,有明顯再次上漲的壓力,卻也伴隨著打房政策升級的不確定性! 這場房地產投資戰場真是越來越有可看性! 不想財富被熱錢洗薄的你看準時機了嗎?

房地產投資總教頭部落格電子報訂閱 http://www.freetosale.com/list/

房地產投資買賣到底是賣房子的價格?還是在賣房子的價值?

 房仲到底是賣房子的價格?還是在賣房子的價值?
最近聽到幾為房仲業務員來公司泡茶聊天時說:現在房仲業的新人不好帶,老是找藉口說【經濟不景氣,政府打壓房仲業….】等理由說房子不好賣
話語中,盡是抱怨的想法....
不禁讓總教頭想了一下!
到底房地產買賣的價值到底在哪?
我們總是膚淺地想買房子的人的心態:
我要買"好的房子"、"喜歡的房子"、"值得的房子"....
但問題是什麼叫做"好的房子"、"喜歡的房子"、"值得的房子"?
環境不好,交通不好,品質不好,…多種理由。
都可以構成不交易的理由假如都可以構成房子賣不掉的理由,
那為什麼有些凶宅還是賣得掉?
或者應該說房地產買賣這筆生意,買賣雙方雙方面是"談條件",而非公式化"談價錢"。
有人說房子買貴了,貴是數字來看。
若因為你要照顧年邁的雙親,就近方便,房價真的高一些,但時間成本問題,你會買嗎?
值不值得才是關鍵性問題。
有一筆交易很有趣!
曾經有朋友,他把自己房子賣了,賣出高出行情將近300萬。
我反倒幫買方說:神經病ㄜ,花這麼多買你這間房子,而且這麼快就決定。
我很不甘願、眼紅地問這位朋友"為什麼他要買這麼貴?" 
他笑笑地說:買主是個醫生,要買個小三的….." 
因為這裡偏僻,閒人較少….
值得花這個價格,而且當事者也喜歡。
這時總教頭突然被點醒...
房地產的價值在買主的內心!價格只是買賣雙方表達於外的數字!
外人看這數字是高?是低?永遠無法完全解釋買賣雙方的價值認定心態!
買房子的永遠內心是看喜歡的房子,再來看價格。價格再低,不喜歡,還是沒辦法成交。

 

買賣雙方合意解除契約財政部有關特種貨物及勞務稅徵免處理原則

 今天101.9.5財政部剛剛發布一則,相當重要的奢侈稅訊息,該訊息的解釋函尚未上網,大家務必注意這一則解釋函,會嚴重影響很多正在處理的案件,當然進一步的處理方式我們會私下告訴各位學員,付費學員如有緊急的可以先來信詢問,當然你要報上你當初訂購的姓名、電話與email供確認,謝謝!

買賣雙方合意解除契約,有關特種貨物及勞務稅徵免處理原則


財政部8月31日發布解釋令規定:不動產經銷售並完成移轉登記後,買賣雙方合意解除契約,買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者,非屬特種貨物及勞務稅條例規定應課稅之銷售行為。賣方嗣再出售該不動產,其依該條例第3條第3項規定計算持有期間之起算日,應以其再取得所有權之移轉登記日為準。又上述賣方再出售持有期間重新起算之規定,以該令發布日後始辦竣返還移轉登記之案件,始有其適用。
  財政部說明,特種貨物及勞務稅條例自100年6月1日起實施後,對於經買賣雙方合意解除契約而返還不動產之案件,買方返還該不動產予賣方時,是否應課徵特種貨物及勞務稅?及賣方嗣再出售該不動產,應如何依該條例第3條第3項規定計算持有期間?有民眾提出適用疑慮,因此,國稅局報請該部解釋。經該部依上開條例之立法意旨,考量經買賣雙方合意解除契約而返還不動產之行為,其性質與買賣交易有所不同,乃規定非屬該條例規範應課稅之銷售行為。另參照最高法院63年台上字第1989號判例意旨,買賣雙方合意解除契約,賣方係因另一契約行為(合意解除契約)再取得不動產所有權,是以規定嗣再予出售時,應以賣方再取得該不動產所有權之移轉登記日,起算上開條例第3條第3項規定之持有期間;惟為避免影響賣方權益,明定上述持有期間重新起算之規定,以該令發布日起辦竣返還移轉登記之案件,始有適用。亦即該令發布日前已辦竣返還移轉登記之解約案件,賣方嗣再出售該不動產,參照該部100年10月19日台財稅字第10000330990號函及101年1月3日台財稅字第10000462310號函規定,於審認持有期間時,賣方原持有該不動產期間,得與該不動產辦竣返還移轉登記後之持有期間合併計算。 

不動產投資的資金行情

 房地產投資首重資金行情,資金行情包含了利率高低、融資放款成數、融資放款年限、一般民眾投資風氣以及區域不動產資金規模。
而銀行放利率、放款成數、放款年限受制於央行針對整體景氣的調控,比較不容易受到大戶投資客的刻意影響外,一般民眾的投資風氣與區域不動產資金規模就變成重要的人為操控指標。
當下台灣央行確實有為抑制房地產價格調整銀行放利率、放款成數、放款年限的固定政策,然對於國際大環境來說,當國外經濟情勢趨於衰退,多數國家央行大多開始調降利率、放寬資金政策的準備,偏偏台灣此時卻沒有寬資金的本錢,因為資金太氾濫的!氾濫到大家不知道該把資金拿去做怎樣的投資,只能一股腦的把錢往房地產丟,導致房地產價格居高不下。
如此央行資金政策兩難之境已造就了一般民眾傾向不動產投資的風氣,而更甚者,台灣的不動產資金規模並不大,資金溢流的數量遠遠大於昔常台灣不動產資金所需,這實在是一個完美的不動產泡沫風暴阿!
何時是的盡頭阿?現在的情勢,只怕沒有幾個人想知道!
 
以下轉貼自工商時報
 
游資竄全台 燒旺不動產
 
台灣土地價格不斷創新高,這股風潮一路由台北向中、南部延燒,土地已成為資產大戶、壽險業、建商的資金疏洪道;低利率、市場游資過多,是造成土地價格不斷上漲的最大幫兇。土地連翻飆漲的結果,將使房價欲跌不易,一般民眾只能望房興嘆。
 
     奢侈稅打房讓房市成交量縮,從全台各地的買賣移轉棟數觀察,房市交易也處於淡定的狀態。那麼,為何壽險業者、建商還要不計價大舉獵地,說穿了,就是「錢多到不知道要投資什麼,只好搶樓、搶地、搶店面」!
 
     目前房地產交易,壽險業及建商是最大買方,就壽險業者來說,滿手現金何處去?買相對保值的不動產還是最穩當的投資!若用三、五年來看不動產可能會有風險,但若拉長看二十年就成為既保值又增值的好投資。所以壽險業買不動產不會有貶值的行為,對帳面上也可交代,因此壽險業買不動產跟一般民眾是不同的思維。
 
     就建商來說,2003年後,台灣房地產走了近10年的多頭,大部分建商已賺的肥滋滋,加上目前低利率環境,借貸成本、利息支出低,財務壓力並不高,預售不好賣,就改邊建邊售或遞延推案,這也是為何目前房市量縮低迷,但房價卻遲遲未見鬆動的主因。
 
     政府財政吃緊、民間資金氾濫,是目前台灣經濟的現況;會造成這種窘境,長期低利率環境脫不了干係。
 
     外界認為央行彭總裁打房不遺餘力,但也有房地產業者認為彭總裁的政策是對的,因為他盡量讓熱錢不要流入房市,不要讓熱錢成為幫兇,這動作是很理性的。
 
     儘管如此,市場熱錢過多仍是不爭的事實。土地是房屋的原物料,當原物料價格上漲,下游產品勢必調漲售價,投資機構由北而南炒高土地價格,區域房價勢必應聲而漲,價格划不划算,就看民眾買不買單。
 
     政府抑制房價必須從土地著手,如何讓熱錢有出路,才是當務之急,與其讓外界指責打壓房市,政府應該扮演更稱職的資金「疏洪者」角色!
 我們來想一下!
假設當一間房屋透過仲介買賣成交500萬,賣方賺到50萬,買方買到房子,仲介賺到佣金20萬。所產生的獲利所得是50+20=70萬
以一般高科技代工純利率1~3%來算,那得要有7000萬的訂單。
一來一往間,打房多少都損害到經濟成長率,這是不可否認的!
台灣的經濟成長率有很大的一塊是跟房地產綁在一起
所以政府為了經濟成長率不敢對建商這個房地產火車頭下重手
奢侈稅、實價登錄都網開一面
但國際情勢狀況不佳,偏偏國內資金氾濫導致房價高居不下
強力打壓房價,而國人收入因國際情勢而降低,則房價是打下來了!但也影響經濟成長
資金氾濫、低利率才是目前高房價真兇
怕房價居高不下,政府的對策應該是如何讓民間資金導向對國家與資金主有利的產業
這才能真正強化台灣經濟又有效調控房價的對策。
 
以下轉貼自巨亨網
主計總處今(17)日下午將公布最新經濟成長率(GDP)預測,由於出口持續衰退表現顯著劣於市場預期,且歐洲景氣尚處低迷、美復甦動能趨緩、中國經濟成長力道也恐再下修,全球經濟面的有效需求不足,供給面又受農、原物料成本上揚而價格高居不下,供需的健康度嚴重遭到扭曲,加以在外患不斷及加上國內物價飆漲,使內需引擎遲遲無法發動之下,學界多認為,主計總處上月底第7度下修全年GDP為2.08%後,今日續下調GDP機率極大,也沒有樂觀理由可以「保2」。
 
作為主計處重要參考依據的環球透視(GlobalInsight)近日再度下修歐元區與大陸經濟預估,顯示國際景氣利空消息並未消除,同時,德國ifo經濟研究院昨日公布的全球經濟氣候指數第3季僅85.1,終結前2季回升走勢,轉呈下滑,其中,當前判斷分數及未來預期分數均走滑,當前判斷分數僅78.5更創下2010年第2季以來新低,也明確指出全球景氣復甦腳步明顯遭逢阻礙。
 
 
而根據環球透視最新預測,亞洲四小龍今年GDP分別為南韓2.3%、新加坡2.2%、香港1.9%、台灣僅1.5%,台灣不僅敬陪末座,遭調降幅度達1.6個百分點,也是亞洲四小龍中最大。在國內權威機構中研院的估計值1.94%以及GI預估值1.5%的狀態下,今日即將公布的主計處GDP估計值幾乎沒有任何樂觀看待的理由。
 
多位學者皆認為,種種國際及國內因素衝擊,「保2」已相當困難,除非下半年出口有顯著、有感復甦、且內需消費能力必須大幅回穩才有可能性。
 
寶華綜合經濟研究院也表示,依據8月ZEW景氣調查,預期德國與歐元區加速惡化,德國預期指標從-19.6點下降5.9點來到-25.5點,現狀指標由21.1點下降2.9點來到18.2點,現狀與預期指標的惡化,暗示全球金融市場依舊不看好支撐歐元區經濟表現的德國,在歐元區持續惡化的拖累下,德國經濟仍將落後加速補跌;同時,寶華也指出,當前歐元區現狀指標已十分接近金融海嘯時期,除非歐債情勢有所變化,歐元區現狀指標回升,否則預期未來幾個月德國現狀指標仍將持續下挫
 
就目前的國內研究機構來看,以中研院的估計值最悲觀僅1.94%,一度震撼各界,不過國際景氣似乎沒有如市場預期「上半年蹲、下半年跳」的反轉,日前中研院經濟研究所所長彭信坤曾說「下半年沒有樂觀的理由」恐怕也一語成讖。

現金流被動收入概念(一)

 現金流被動收入概念(一)
大家讀過富爸爸窮爸爸後第一個念頭都是想要製造被動收入,且渴望被動收入,
但是甚少人去想一件事情,被動收入的背後到底要付出多少的代價,以及要懂多
少的事?要花多少的時間去瞭解一些艱深的技術問題?
或許你會說富爸爸窮爸爸的作者以及一些理財專家告訴我們,可以把一些間難的
技術問題交給所謂的「專家」去處理,但他們沒有告訴我們什麼是專家?要怎樣
跟這些所謂的「專家」接觸?怎樣去跟這些所謂「專家」去談定、談判合作的細
節?
我們舉一個例子好了!當我們玩完現金流遊戲後,我們發現可以利用買賣房地產
來產生租金的被動收入,當我們學到這個被動收入的道理後,很多的學員都會去
嘗試著去找幾個房屋仲介來看幾間房子,但馬上他們就會發覺一個很麻煩的問題
:要怎樣買下一間房子?
或許你不覺得這是個問題,畢竟在接洽房屋仲介的過中,房屋仲介就會不斷的建
議你可以這樣作!那樣作!但當我買賣過數十間房屋與數比土地後,我發現這個
問題遠比要怎樣賣掉房子?或要怎要把房子租掉?更加困難!
你覺得房屋仲介是可以幫你賺取被動收入的「專家」嗎?當筆者寫這篇文章的同
時,電視上有這樣一個新聞,兩間彼鄰的店面屋主委託同一個房屋仲介,同一天
出售給同一個買方,大間的賣500萬,小間的賣900萬!大間的屋主怒告房仲詐欺
愛因斯坦說過:「專家是訓練有素的狗!」而你要利用這條狗還得看你手上有沒
有訓練狗用的肉塊-「誘因」,當訓練有素的狗的誘因是你口袋裡全部的錢,那他
的專長就是如何獵取你的金錢,而不是幫助你賺錢或賺取被動收入
你說這種人多不多?坦白說!超多的!畢竟每個人都必須對他自己的錢負責!!
當每一個來到你身邊的人,都有所求!要不是賺個名,要不就是求個利,你也不
能苛求別人幫助你而不求回報,這就違反人性了!
當我們讀過富爸爸窮爸爸後想創造被動收入前,要先想想如何去讓這些掌握資源
的專家,願意花他的時間、金錢去幫助你創造被動收入,而他們也獲得他們認為
適合的回報!

人頭金主除了奢侈稅外,可能還必須面臨所得稅漏未申報的陷阱

揪團炒房稅務示意圖

來源:中國時報【沈婉玉╱台北報導】

炒房稅負成本低又獲利高,讓各種炒房手法層出不窮。國稅局發現,近年來炒房貴婦幫、太子幫愈來愈多,不少投資客「揪團炒房」,以集資方式買賣房地產賺取高獲利但卻逃漏稅,未來國稅局將繼續針對「揪團炒房」進行大查稅。

以北區國稅局為例,從去年1月到今年2月底止,就查獲26件揪團集資炒房的逃漏稅案件,總補稅金額高達3.2億元,平均每件補稅金額超過1230萬元。

北區國稅局長李慶華表示,雖依現行法令規定,房地產買賣非實價課稅,稅負很低,但「揪團炒房」中不掛名的其他出資投資者,屬「隱名合夥」,炒房的獲利就算「其他所得」。也就是說,揪團炒房中掛名買賣的人不必實價課稅,但其他出資者就要依實際賺多少,併入所得課稅,最高稅率40%。

李慶華指出,房地產買賣需要高資本,很多資本不夠厚、口袋不夠深的投資客,會採揪團方式來炒房,以為神不知鬼不覺,但其實國稅局只要一查資金流程,就可知「有沒有鬼」。

從去年1月至今年2月底止,北區國稅局針對預售屋、成屋買賣等大查稅,共查出677件逃漏稅案件,補稅約5.3億元。其中屬於「揪團炒房」逃漏稅案件,雖只有26件,補稅金額卻高達3.2億元,占總補稅金額6成以上。

李慶華強調,依內政部房地產交易價格顯示,新北市房市炒作狀況不亞於台北市,尤其三峽地區房價漲最兇,因此去年售屋所得推定獲利標準,從8%調高至14%,漲幅75%。奢侈稅去年6月上路後,北區不動產奢侈稅申報案件共621件,件數在各國稅局中最多,占全國奢侈稅件數約3成。

值得注意的是,李慶華表示,今年1月至3月12日止,雖然包括農曆春節長假,但奢侈稅申報案件已高達302件,幾乎已達去年一半,「顯示奢侈稅對房市交易量影響不大」。 

奢侈稅打房截至101年3月的評估報告

台北不跌反漲主要原因是資金!中南部會跌也是資金!
中南部資金規模小,奢侈稅一限制出售、限制第二套貸款就立刻倒地!
買得起台北不動產的金主,基本上等個兩年不是問題!你要他們賤賣難上加難!
小資金規模要等兩年?變數太多了!又不能賣!坐困愁城!一但缺資金就只能等法拍!
所以做仲介店裡看不到剛買不到兩年願意低價出售的低價屋!
只有未滿兩年額外附加15%奢侈稅的高價屋!
已滿兩年的不動產賣家,也不甘示弱跟著開高!
已滿兩年的不動產賣家來說,反正都持有這麼久了!租金付貸款還夠!價格不到!不輕易出售!除非遇到資金真的困窘!
買方懼於連串的打房政策外加貸款持續緊縮貸款額度而加不上去,導致成交量低落!
奢侈稅才不到一年,還不太會看到因為無法出售被法拍的屋主!
賣家的委託售價為什麼下不來?還不缺資金!還沒絕望!
所以資金才是房價是否下降的原因,限制交易的奢侈稅只會把想低價快速變現的賣方逼到被法拍!
使得仲介店裡看不到願意低價出售的賣家!
這樣的現象更容易被解讀為打房政策失效!使政府更加重力道實價課稅!
這樣的情況,買方在一般交易程序買不到便宜的房子,賣方無法快點賣掉房子,地方政府契稅、土增稅收入劇減,奢侈稅陷入大量訴訟糾紛,實在是多輸局面!


以下節錄自自由時報

近來不只股市讓人恐慌,房地產的走向也讓很多人感到焦慮。主要是今年6月實施的奢侈稅,對於2年內買賣房屋者課徵20%的高額稅負,這個措施讓很多近期買進房地產的人難以退場,面對經濟前景看壞,市場資金已經退潮,手中的房屋對很多人而言,恐怕已從資產轉變成負債。

投資人須了解,自古至今從未有一種商品的價格只會漲不會跌,從17世紀荷蘭人炒作鬱金香球莖,到目前的玉米、黃豆、小麥、黃金、原油、股票及房地產,炒作的本質就是利用資金拉抬,使商品的價格脫離應有的行情,之後利用媒體包裝吸引人們進場追逐已經偏高的商品,熱潮退去之後,商品價格回跌,當時因情緒受鼓動而進場追價的人因此蒙受金錢損失。

炒作是高段的騙術,有時還可配合政府的政策與社會氣氛,順勢大發炒作財,以大台北市地區為主的國內房地產價格,此波已上漲超過2至3倍,連續幾年的上漲走勢,已讓大多數民眾認為,房地產是只會漲不會跌的保值商品,卻未體察到當經濟衰退、資金短缺時,房地產下跌的幅度與變現的難度,遠大於股票。

此次房地產榮景造就很多富豪,這些人獲利多已入袋,目前市場房地產大多在追價者手上,套牢資金難以計數,如今全球經濟前景堪慮,繼續擁有不只擔心行情往下走,還要負擔未來一年多的管理費與水電等開銷,但是變賣至少要損失20%的奢侈稅,落得進不得也退不得的處境。

財政部100年12月9日針對奢侈稅條例內容發布之新聞稿

 
以下是財政部100年12月9日針對奢侈稅條例內容發布之新聞稿:
財政部表示,為健全房屋市場及衡平社會負面感受,並維護租稅公平,特種貨物及勞務稅條例(以下簡稱本條例)業經行政院核定自
61施行。其中有關不動產部分,係對出售持有2年以內之房屋及其坐落基地,及可供建築之都市土地課稅,並將合理、常態及非自願性移轉排除,以抑制短期投機炒作,又不殃及無辜,促使房地產回歸合理正常之市場交易,有利國家整體之長遠發展。

本條例施行後,財政部對於不動產交易共作成7則令函及1則公告,說明如下:

一、與本條例第3條持有期間計算有關者,包括:

(一)所有權人銷售原贈與配偶,嗣後配偶又回贈之不動產,於計算持有期間時,准將其贈與配偶前持有該不動產之期間合併計算。

(二)土地所有權人銷售經法院調解取得原出售與他人之不動產,應將原所有權人原持有該不動產期間與調解移轉登記後之持有期間合併計算。

(三)原所有權人(委託人)為受益人交付信託之不動產,經塗銷信託登記回復所有權與原所有權人(委託人),嗣出售時,其起算日應以委託人原取得該不動產並完成移轉登記之日為準。

二、與本條例第5條第1款及第2款自住房地有關者,包括:

(一)個人出售自住房地及停車位,如停車位原係與自住房地併同使用,且該自住房地符合本條例第5條第1款規定者,該停車位與自住房地併同銷售時,可免徵特種貨物及勞務稅。

(二)本條例第5條第1款辦竣戶籍登記規定,其條款所稱「辦竣戶籍登記」,應由所有權人、配偶或未成年直系親屬其中一人於銷售日前辦竣戶籍登記。

(三)本條例第5條第1款及第2款規定之所有權人或其配偶及未成年直系親屬持有房屋及其坐落基地,不包括持有骨灰(骸)存放設施。

三、其他與排除課稅範圍有關者:出資者參與自辦市地重劃取得抵費地,如其出資及以土地折價抵付之受償方式於經直轄市或縣(市)主管機關核定之重劃會章程中載明,其取得抵費地後之第一次移轉准予比照本條例第5條第11款規定辦理。

四、依本條例第5條第2款及其施行細則第10條規定公告符合非自願離職出售新房地之情形:符合本條例第5條第1款規定之所有權人或其配偶於工作地點購買房屋及其坐落基地,致共持有2戶房地,嗣因遭公司依勞動基準法第11條第4款規定資遣而出售該購買之房地者,核屬非自願離職出售新房地之情形。

財政部說明,上開規定係將稽徵實務上所發生之適用疑義及相關細節予以明確核釋,以符合前述抑制不動產短期投機炒作並不殃及無辜之立法意旨。

資金行情不止,不動產價格漲勢不會止

 政府實施居住正義、除打房外,更應積極建構一個交通、生活機能完善方便的平
價合宜住宅,並以出租不以買賣為主,即便在郊區也能完成住有其屋的美夢,一
般民眾對高漲的房價買賣是負擔不起,但租金是負擔得起。除打壓有錢人的投資
行為外,更應支持推出大量的合宜住宅,建構好生活環境,是政府在高房價下需
面對的課題,此外仍需積極改善民眾的薪資結構與就業環境,增加民眾的購屋能
力!而非一再打壓市場投資行為!
資金行情不止,漲勢不會止,全世界的財富最後會集中在不動產,來張顯自己的
位階,台灣最精華的不動產就是土地,而最具有潛力的土地就在台北市,但台北
市已經沒有什麼地了,那在台北市擁有房子的人就可以成就自己的資產價值。
短期內看起來房價是不容易下調,在土地、豪宅、店面、辦公室不斷互相交相投
資情況下,有錢人仍會去追逐心中所想要的,而面對望屋興嘆,增值的影響跟資
產在拉拔,奢侈稅使得房地產流量管制逼得房價居高不下,是市場必然的趨勢。
而真正有能力的人、口袋深的人,只要任何的利空都應該嘗試著買進自己想要的
房地產,而交通條件能夠符合自己需求的也應該要買進。因為我們發現在不斷湧
進的資金潮使得台灣貨幣的購買力愈來愈低了,而全世界大印鈔票更讓我們覺得
高房價離一般老百姓愈來愈遠了,未來只有『看』而已,『買』恐怕是遙不可及
吧!

來源節錄自http://dtz.com.tw

奢侈稅震撼,九月北市建物買賣移轉量創31月來次低紀錄

 台北市地政處公布九月建物買賣移轉棟數為3506棟,較8月增加17棟,月增0.49%。交易量創下31個月來次低記錄,僅次於8月3489棟。也是北市近六年來,九月買賣移轉棟數最低紀錄。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,六月奢侈稅開徵後,投資客退場量縮格局確立,預料至年底,北市每月交易量將維持在3300~3500棟之間。

台灣房屋說,通常產權過戶需一個月時間,因此九月買賣移轉棟數,反應的是八月買氣。八月初受到標準普爾調降美國債信評等,從AAA降至AA+,造成全球股市崩跌,台股從8700點跌至7149點,修正了17.82%。除了敦化南路、忠孝東路四段等精華地段標售利多頻傳之外,全台大部分的區域,房價都面臨價格修正,修正幅度約在2%~5%不等。

雖然部份區域房價出現修正,但邱太煊認為,歐美經濟衰退,持續量化寬鬆政策,房地產相對股市多了資金避險需求,加上利率維持低檔,房貸族負擔得起,房價支撐力道頗強。

另外,從北市12行政區交易量來看,核心5個行政區,僅中正區成長21.74%、中山區增6.32%,其餘大安區減少20.78%、松山區少15.04%、信義區少9.05%。其中最受囑目的大安區九月買賣移轉263棟,創下了2003年(地政處僅統計2003年以後)以來,連續105月的最低記錄。此外,值得一提的是,文山區買賣移轉棟數較上月增加了345棟,交易棟數由401棟漲至746棟,增幅為86.03%。

台灣房屋文山木新店店長方彥夫表示,文山區買方多為軍、公、教人員,購買心態較為保守,且自住客比例占約90%,6月奢侈稅上路,對於市場上買氣多少有所打擊,而文山區八月賣方開始有降價,尤其總價在1500萬內成為交易主力,加上過年前買氣回溫,文山區交易量可望穩定成長。

至於買賣移轉棟數較上月減少最多的行政區,依序為萬華區減少29.27%、內湖區少27%、大安區少20.78%。萬華區移轉棟數174件,創下今年來最低記錄,主要是萬華區建物老舊、窳陋,捷運萬大線尚未通車,生活機能相對其他行政區差,且買方容易被周邊行政區中正區、板橋區、中永和區替代,因此交易量不斷創新低。

9月觀察奢侈稅效果評論「轉載」

 一連串的「打房」出手之後,不但沒效果,反被民眾看破手腳,認為政府是「無能的」,於是2011年2月24日「一度」讓建商、投資者有點「剉」的第四道「打房金牌」奢侈稅推出了,這個法案的條例草案也在3月出爐。「奢侈稅」當初還真的讓很多人嚇一跳,投資客趕緊出脫手上物件,建商也在搞不太清楚「奢侈稅」的內容下開始觀望,3、4月份市場出現一片「暴風雨前的寧靜」,於是成交量萎縮,房價出現了8%左右的降幅。

但進入5、6月,據內政部統計處的資料,6月,奢侈稅實施的頭一個月,台北和新北市的成交量都萎縮了2成以上,但價格卻還有小幅上漲。奢侈稅對1年或2年內轉賣非自用住宅及空地的投機行為,分別課以15%和10%的特別稅。然而當一切內容搞清楚之後,投資客、建商對於奢侈稅反到沒有那麼害怕了。原因在於,大家都發現到奢侈稅有「暗度陳倉」的規避之道。於是,「奢侈稅」的殺傷力變成了「利空出盡」,房價繼續上漲。

台灣以稅收方法實現居住正義,說明稅收與市場並不矛盾。但效果不大,源於貨幣量過大,使得資本品價格的預期居高不下;而稅收不從持有環節考慮,資本利得稅局限於房地產,放棄了物業稅與房地產整體轉讓的資本利得稅,是謂自我閹割。無怪乎台灣業內人士認為台灣房價還將上漲數年,直至貨幣泡沫消失。

連下四道金牌之後,還是看到台北市房價漲14.3%、新北市房價漲16%,屬於藍營政府的鐵票也開始質疑這個政府對於打房的「無能」;眼見選舉已經進入白熱化,政府如果對於「打房」這件事,還繼續讓民眾看不到效果,恐怕,對於選票凝聚會有很大危機。於是,2011年8月24日總統馬英九推出的五項修法與行政措施,包括(1)土地改以市價徵收、(2)不動產交易以實價登錄、(3)加徵空地稅以防範囤地、(4)加速推動住宅法的立法,實現居住正義、(5)民眾安身立命的房地產,政府不會加稅等。

在維護土地正義、居住正義的大旗下,政府縱有縮短貧富差距的決心,然而,台灣房價仍未見下滑趨勢,「奢侈稅」的效果有限,「實價登錄」的效果會大嗎?房價會跌嗎?這個時候的腦袋裡浮現出歌神張學友「回頭太難」的歌,咱們的房價漲幅會不會也是「回頭太難」?!

來源:
MyGoNews方暮晨

奢侈稅很殺 7月移轉金融海嘯後新低

 內政部昨日公布7月買賣移轉數據,買賣移轉棟(件)數為2萬8310件,比起6月減少將近9%,與去年7月相較,下降17.46%。

 

內政部表示,扣除農曆春節淡季不計,7月份建物買賣量創下金融海嘯後單月新低,其中以台北市與新北市減幅最為顯著。受奢侈稅威力影響,5都與主要都會區交易量皆呈衰減,幾乎是金融海嘯後交易量最低迷的一個月。

 

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,7月買賣移轉件數,大致反映6月奢侈稅上路後的市況,造成7月買賣移轉件數出現急凍。但這幾個月市況來看,自住客買盤穩定,加上百年好合的結婚買氣,後續房市應會逐漸穩定。

奢侈稅後要注意看跌房價比重變化

 奢侈稅成為不少民眾進場買屋的希望!根據房仲統計,全台有高達65%的民眾看跌未來三個月的房價,比較上一季在奢侈稅宣布前的13%,大增52%,其中認為小幅看跌的居多,比重達56%,而看漲的比重僅14%,顯示顯示奢侈稅後,民眾對短期房價看法瞬間翻盤,由原本看漲轉向看跌。

■ 看跌價量變化 北中南大不同

  根據永慶房仲集團調查顯示,台北市、新北市看跌比重高達73%及68%,代表民眾持續看跌房價,希望擇優、等到合理價格再進場,不過實際上台北市的房價跌幅並不深,以今年1月份為基期,3月份僅呈現小跌格局,但成交量縮小37%,新北市也量縮35%,僅新莊、林口價格下修幅度較大。

  另外桃園地區在這段期間價格下修6.25%,但成交量卻大幅增加24%,顯示以自住為主且房價上漲幅度原本就不高的地區,只要價格有修正,成交量能就能提升,另外台中及高雄,都是呈現價平量縮的局面,成交量分別萎縮5%及19%。

■ 價格持續下修 成交有望放大

  葉凌棋表示,目前市場上買賣雙方價格認知差距仍大,未來市場唯有價格下修,成交量才能穩定上升,奢侈稅實施前投資客停利出場,民眾持續觀望,只有價格修正,成交量才能持穩向上,不過葉凌棋也提醒,屬於高總價客層的頂級豪宅及店面市場,前者因供給量稀少,後者則因ECFA及陸客自由行效應,價格下修空間有限。
 
財政部高雄市國稅局發布

特種貨物及勞務稅Q&A手冊

一、課徵範圍
Q1.哪些情況須繳納特種貨物及勞務稅?
A:本條例係針對短期買賣非供自住不動產課徵特種貨物及勞務
稅。所有權人銷售持有期間在2 年以內( 含2 年) 在中華民
國境內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土
地,除屬本條例第5 條規定之排除課稅項目外,皆應依法繳
納特種貨物及勞務稅。
Q2.特種貨物及勞務稅是否只對個人課徵? 公司出售名下不動產,
是否也要課徵?
A:無論個人或公司出售持有期間在2 年以內,屬本條例課稅範
圍之不動產,均要課徵特種貨物及勞務稅。
Q3.在美國有1 棟房子,買不到2 年,如果現在賣掉,是否應繳
納特種貨物及勞務稅?
A:否。銷售非坐落在中華民國境內之不動產,不是特種貨物及
勞務稅之課稅範圍。
Q4.在臺北房子買不到2 年,如果與買方在美國簽訂買賣契約,
把臺北房子賣掉,是否應繳納特種貨物及勞務稅?
A:是。只要銷售坐落在中華民國境內屬本條例課稅範圍之不動
產,且持有期間在2 年以內,不論簽約地點在何處,皆應課
徵特種貨物及勞務稅。
二、名詞定義
Q5.「持有期間」,要怎麼計算?
A:從不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。例如
取得不動產於100 年1 月1 日辦竣不動產登記,100 年12 月
31 日訂定銷售契約出售該不動產,持有期間為1 年。
Q6.「銷售契約」是指公契?還是私契?
A:銷售契約是指買賣雙方合意一致簽訂之契約。
Q7.自法院拍定取得之房地,日後出售時,該房地之持有期間從
何日起算?
A:出售自法院拍定取得之不動產持有期間,自所有權人領得權
利移轉證書之日起算。
Q8.土地所有權人因政府施行區段徵收領回之抵價地,日後出售
時,該土地之持有期間從何日起算?
A:因區段徵收領回之抵價地持有期間,自所有權人原取得被徵
收土地之日起算。
Q9.土地經重劃後,重行分配與原土地所有權人之土地,日後出
售時,其「持有期間」從何日起算?
A:依平均地權條例第62 條規定,市地重劃後,重行分配與原
土地所有權人之土地,自分配結果確定之日起,視為各該土
地所有權人原有之土地,故持有期間自土地所有權人原取得
參與重劃土地之日起算。
Q10.本條例於100 年6 月1 日施行;在99 年10 月1 日( 本條
例施行前) 購買之房屋,於100 年11 月1 日( 本條例施行後)
賣出,會被課到特種貨物及勞務稅嗎?
A:會。特種貨物及勞務稅是一種銷售稅,課稅時點為銷售時,
所以在本條例生效後銷售之不動產,如果持有期間在2 年以
內,就會被課稅。99 年10 月1 日購買(完成登記)之房屋,
於100 年11 月1 日賣出(簽訂銷售契約),原所有權人持
有該房屋之期間係超過1 年且在2 年以內,應依本條例按
10%稅率課徵特種貨物及勞務稅。
Q11.本條例於100 年6 月1 日施行,在本條例生效前( 例如100
年1 月1 日) 出售之房地,在本條例施行後會被追繳特種
貨物及勞務稅嗎?
A:不會。因為銷售時本條例尚未施行,且本條例並無溯及既往
適用之規定,在本條例生效前出售之房地,在本條例施行後
不會被追課特種貨物及勞務稅。
三、課稅及排除項目
Q12.如果出售不動產是工廠、商辦或店面,是否要繳納特種貨
物及勞務稅?
A:除本條例第5 條規定排除課稅之情形外,只要銷售持有期間
在2 年以內的不動產,均須申報繳納特種貨物及勞務稅,無
論房屋使用情形( 住家用、商用或作工廠使用) 為何。
Q13.贈與他人不動產,是否應繳納特種貨物及勞務稅?
A:否。特種貨物及勞務稅係對銷售持有期間在2 年以內的不動
產課徵,贈與並非銷售,不用繳納特種貨物及勞務稅。
Q14.受贈之不動產於完成移轉登記日起2 年內出售,是否應繳
納特種貨物及勞務稅?
A:是。除本條例第5 條規定排除課稅之情形外,不動產在持有
期間2 年內銷售,皆應課徵特種貨物及勞務稅。
Q15.哪些情況下,銷售不動產不是特種貨物及勞務稅之課稅範圍?
A:銷售不動產非屬特種貨物及勞務稅課稅範圍情形如下:
(1) 所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1 間房屋( 含
坐落基地),並辦竣戶籍登記,且在持有期間無供營業
使用或出租。
(2) 所有權人原符合第(1) 點規定,但本人或配偶購買另1
間房屋,以致於出售第1 間房屋時擁有2 間房屋,只要
在完成新房地移轉登記之日起1 年內出售該第1 間房屋;
或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新
房地,而且出售後仍符合第(1) 點規定(即本人與配偶、
未成年直系親屬仍僅有1 屋,辦竣戶籍登記且持有期間
無供營業使用或出租)。
(3) 銷售與各級政府或各級政府銷售。
(4) 經核准不課徵土地增值稅(例如農地或與農業經營不可
分離之農舍)。
(5) 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移
轉。
(6) 銷售因繼承或受遺贈取得。
(7) 營業人興建房屋完成後第1 次移轉。
(8) 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。
(9) 依銀行法第76 條或其他法律規定處分,或依目的事業主
管機關命令處分。
(10) 所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷
售者。
(11) 銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配
取得更新後之房屋及其坐落基地者。
Q16.本條例第5 條第2 款所稱「非自願離職」及其他非自願性
因素出售新房地是指何種情況?
A:本條例所稱「非自願離職」及「其他非自願性因素」出售新
房地,應就個案事實情形加以判斷認定,民眾有這2 種原因
出售持有2 年以內之房地情形時,應檢附相關證明文件及書
面說明向戶籍所在地國稅局申請。
Q17.本條例所稱「經核准不課徵土地增值稅者」是指哪些情況?
A:本條例第5 條第4 款所稱經核准不課徵土地增值稅者,指出
售農舍及其坐落基地,符合農業發展條例第37 條第1 項、
第38 條之1 或其他依法得申請不課徵土地增值稅規定,並
經地方稅稽徵機關核准或認定者。
Q18.符合本條例所稱「自住房地」之條件為何?
A:本條例第5 條第10 款所稱自住房地,指符合下列各款情形
之房屋及其坐落基地:
(1) 指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登
記,且無出租或供營業用之住宅用地。但以都市土地未
超過3 公畝或非都市土地未超過7 公畝者為限。
(2) 自戶籍遷入日至房屋核准拆除日或建造執照核發日止之
期間屆滿1 年之房屋及其坐落基地。
【各項目之詳細範例】
Q19.出售自住房屋,應否繳納特種貨物及勞務稅?
A:(1) 出售時,如持有該房地期間已超過2 年,不用繳納。
(2) 所有權人本人、配偶及未成年直系親屬只有1 間自住房
屋,且在該自住房屋辦竣戶籍登記,該自住房屋沒有出
租,也未供營業使用,就算在取得以後2 年內賣出,也
無須課徵特種貨物及勞務稅。
Q20.所有權人因換屋需要,將持有不到2 年之自用住宅出售,
但係先買新屋再出售舊屋,以致於出售時所有權人持有2
間房屋,是否應繳納特種貨物及勞務稅?
A:如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有1 間房屋,已經
辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租,只要在所買
新屋移轉登記到名下那天開始起1 年內出售原來的房屋,出
售後所有權人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1 間房屋,並
辦竣戶籍登記且無供營業使用或出租,就不必繳納。
Q21.所有權人因工作需要,除原自住房屋外,另於他處購置第
2 間自住房屋,惟因調職或非自願離職等原因必須出售第2
間自住房屋,是否應繳納特種貨物及勞務稅?
A:如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有1 間房屋,已經
辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租,因工作需要
而另於他處購置第2 間自住房屋,如因調職或非自願離職等
非自願性因素,致需出售第2 間自住房屋,且原房屋仍符合
同條第1 款規定,即辦竣戶籍登記且無供營業使用或出租等
要件,縱使於持有期間2 年內銷售,也不必課徵特種貨物及
勞務稅。
Q22.銷售農業用地或農舍,應否課徵特種貨物及勞務稅?
A:農業用地非屬本條例第2 條第1 項第1 款所稱依法得核發建
造執照之都市土地,農業用地及其上之農舍如經農政機關認
定作農業使用,並核發農業用地作農業使用證明書,於移轉
時經地方稅稽徵機關核准不課徵土地增值稅,則亦不包括在
特種貨物及勞務稅之課稅範圍。
Q23.領有農地農用證明但選擇課徵土地增值稅者,應否課徵特
種貨物及勞務稅?
A:(1) 排除課徵。
(2) 如符合農業發展條例第37 條第1 項或第38 條之1 規定
者,雖未申請不課徵土地增值稅,惟如經稽徵機關查明
認定符合上開規定,亦可排除課徵特種貨物及勞務稅。
Q24.繼承房屋,應否課徵特種貨物及勞務稅?
A:繼承並非銷售,繼承不動產不課徵特種貨物及勞務稅。




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